O precipício das hipotecas na Austrália

No meio de uma onda de $ 350 bilhões de empréstimos imobiliários passando de uma taxa fixa para uma taxa de juros variável mais cara, os principais bancos aparecem como os primeiros vencedores, pegando negócios de credores menores, mesmo com pequenos atrasos.

O Commonwealth Bank, que tem $ 52 bilhões em hipotecas saindo de taxas fixas no segundo semestre do ano, disse que os atrasos de empréstimos rolando para taxas variáveis estavam alinhados com seu portfólio. Atrasos de trinta dias foram de apenas 0,92 por cento e atrasos de 90 dias foram de 0,43 por cento, disse.

Isso pode significar que o chamado precipício das hipotecas é menos acentuado do que o inicialmente esperado. O precipício foi baseado nas expectativas do mercado de que os mutuários que contraíram empréstimos imobiliários quando as taxas de juros estavam em níveis recordes durante a pandemia do COVID-19 enfrentariam dificuldades financeiras quando passassem a taxas mais altas. O Reserve Bank elevou a taxa de juros em 4 pontos percentuais desde maio do ano passado.

Sebastian Watkins, diretor de operações da Lendi, proprietária da Aussie Home Loans, disse ao The Australian Financial Review que “o pico do penhasco está acontecendo agora” e “vamos ver mais detentores de hipotecas do que nunca caindo de taxas fixas historicamente baixas (cerca de 2 por cento) para 6 por cento”.

“Esta chicotada nas despesas domésticas causará uma quantidade significativa de dor financeira e estresse para os detentores de hipotecas australianos”, disse Watkins, que está mais preocupado com os compradores de primeira casa que contraíram empréstimos quando tiveram apenas que provar que poderiam pagar em níveis de juros de 5 ou 6 por cento.

“Com a forma como as taxas mudaram, eles agora terão que demonstrar capacidade de pagamento em 9% se quiserem trocar de credor para obter uma taxa melhor”, disse ele, referindo-se ao “buffer” de hipoteca de 3%, que os bancos precisam para adicionar às taxas de mercado ao avaliar novos empréstimos a clientes.

“Nossos dados sugerem que um grande número de compradores de primeira casa não será capaz de demonstrar isso e ficará preso a seus credores existentes”, disse ele.

Grandes bancos conquistam market share

Até agora, os principais bancos foram os vencedores durante a primeira metade da onda de transição e o RBA prevê que mais um milhão de tomadores de empréstimos mudarão para taxas variáveis este ano.

Dados da PEXA, uma empresa digital do setor de propriedades, mostram que os principais bancos concederam mais de 65% dos novos empréstimos e obtiveram quase a mesma quantidade de refinanciamento no ano fiscal passado, ambos com alta de 2% em relação ao ano anterior.

Para credores menores, no entanto, a participação de ambos os mercados diminuiu.

A Suncorp, em seus resultados na última quarta-feira, disse que apenas 20% de sua carteira de empréstimos imobiliários ainda está com taxas fixas e 0,42% de seus clientes de hipotecas estão com mais de 90 dias de atraso.

Bendigo & Adelaide Bank divulgarão seus resultados na segunda-feira. Os analistas do UBS esperam que o banco relate uma queda na atividade de empréstimos, mas ainda retorne um lucro recorde de $ 627 milhões. O National Australia Bank e o ANZ também fornecerão atualizações trimestrais esta semana, quando mais comentários sobre a qualidade dos empréstimos imobiliários são esperados.

O governador do RBA, Philip Lowe, em sua última aparição perante um comitê parlamentar de economia antes de sua aposentadoria no próximo mês, disse na sexta-feira que o banco central estava observando as redefinições das hipotecas com cuidado enquanto os mutuários aceitavam taxas “3 ou 4 pontos percentuais” mais altas do que anteriormente.

O Dr. Lowe disse que “a taxa máxima de refinanciamentos acabou de acontecer”, acrescentando que os números “se manterão altos ao longo deste ano e reduzirão gradualmente no próximo ano”.

O RBA prevê que $ 350 bilhões em hipotecas de taxa fixa expirarão este ano.

O Dr. Lowe disse que as famílias estão lidando bem com a transição para taxas variáveis mais altas até agora e muitas aumentaram as economias antes das mudanças, mas ele alertou que isso não significa que problemas futuros possam ser descartados.

Isso porque o ciclo de aperto foi “o aumento mais telegrafado nas taxas de hipoteca de todos os tempos”, apesar de seu apelo em 2021 de que as taxas de juros ficariam inalteradas até 2024. “As pessoas se prepararam para [os pagamentos crescentes] ... ”, disse.

"A grande maioria dos australianos é sensata, eles sabiam que isso estava chegando... tudo correu bem, mas isso não significa que não haverá problemas no futuro."

Jon Mott, analista da Barrenjoey Capital Partners, disse que, embora os pagamentos de empréstimos com mais de 90 dias de atraso não tenham aumentado visivelmente, os 30 dias de atraso "começaram a mudar", embora fossem "muito baixos em comparação com as médias históricas".

Mike Vacy-Lyle, diretor de negócios bancários da CBA, disse que há evidências crescentes de que os consumidores estão cortando gastos para lidar com pagamentos mais altos, criando desafios comerciais para pequenas empresas, especialmente no varejo discricionário.

“Sem dúvida, estamos vendo um aumento no estresse, especialmente em empresas menores”, disse Vacy-Lyle, acrescentando que as chamadas para o centro de assistência permaneceram baixas, mas “observamos um aumento no último trimestre”.

“Os setores que mais nos preocupam são o varejo discricionário, principalmente vestuário e calçados – vimos uma desaceleração por lá. Além disso, cosméticos, vimos algum estresse nesse espaço”.

Fonte: AFR.com